Nova legislação sobre locação de unidades HIS aumenta exigências e traz desafios para condomínios

A Prefeitura de São Paulo publicou o Decreto nº 64.244/2025, que estabelece novas diretrizes para unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP). Entre as mudanças mais relevantes está a regulamentação da locação dessas unidades, antes pautada por incertezas jurídicas. O novo decreto estabelece tetos de venda e critérios claros, especialmente quanto à locação social, vedando aluguéis de curta temporada e impondo limite máximo de aluguel mensal equivalente a 30% da renda familiar da faixa correspondente.

A normativa exige que a matrícula registral das unidades HIS e HMP contenha averbação informando a destinação social, além da apresentação de certidão de enquadramento de renda para locação. A unidade permanece sujeita à legislação por um período de 10 anos após a conclusão da obra. O documento também permite a locação social, desde que atendidos os requisitos de destinação, certificação e averbação, oferecendo maior segurança jurídica para proprietários e síndicos.

Entretanto, isso impõe novas responsabilidades aos condomínios e seus gestores. A averbação na matrícula estabelece visibilidade jurídica, mas também cria obrigações em caso de fiscalização ou denúncia. Síndicos podem ser solicitados a comprovar que os locatários se enquadram nas faixas de renda, o que aumenta a complexidade da gestão interna. Ademais, a vedação de "short stay" e o rigor na comprovação de renda tornam mais rígida a administração dessas unidades, elevando os riscos legais vinculados à destinação correta.

Para incorporadores e investidores, o decreto representa um cenário de maior controle, exigindo revisão dos contratos e atenção à conformidade. Para os condomínios, isso significa adotar práticas preventivas rigorosas, com consultas jurídicas adequadas e revisão dos procedimentos de documentação de locação.

Segundo o escritório Lacerda e Paulucci, o crescente rigor na legislação exige que síndicos e administradores estejam atentos às novas normas sobre HIS. O Lacerda e Paulucci oferece orientação especializada para que condomínios cumpram as exigências de averbação e documentação, minimizando riscos legais e fortalecendo a gestão condominial. O Lacerda e Paulucci reforça a importância da prevenção para garantir segurança jurídica e evitar litígios decorrentes do descumprimento da destinação social das unidades.