Due diligence imobiliária: o que analisar antes de comprar ou incorporar imóveis em empresas
Quando o patrimônio envolve bens imóveis, a due diligence imobiliária passa a ser indispensável para assegurar segurança jurídica e evitar prejuízos futuros
MARíLIA BOBATO
28/05/2025 14h09 - Atualizado há 5 dias
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Nas operações empresariais mais estratégicas — como fusões, aquisições, reorganizações societárias ou aportes de capital — o foco vai além dos números financeiros. Quando o patrimônio envolve bens imóveis, a due diligence imobiliária passa a ser indispensável para assegurar segurança jurídica e evitar prejuízos futuros. O que é a due diligence imobiliária? A due diligence imobiliária é o processo de auditoria e verificação técnica de um imóvel, envolvendo aspectos jurídicos, fiscais, ambientais, registrários e urbanísticos. Seu objetivo é confirmar a regularidade do bem e identificar riscos ocultos, como: restrições à propriedade; disputas judiciais em andamento; dívidas tributárias; irregularidades na matrícula do imóvel; impossibilidade de uso ou exploração econômica. Trata-se de um diagnóstico completo do imóvel e de seu histórico legal, que protege o adquirente e sustenta decisões estratégicas de investimento. Por que ela é essencial em operações empresariais e societárias? Em muitos casos, o valor patrimonial de uma empresa está concentrado em seus ativos imobiliários. Um imóvel com pendências pode: impactar o valor da negociação; gerar responsabilidade futura para o adquirente; comprometer cláusulas contratuais (como escrow ou retenções); inviabilizar o próprio modelo de negócios — especialmente em empresas que usam os imóveis como operação-fim. A ausência de uma due diligence adequada pode resultar em anulação da transação ou em disputas longas e onerosas, além de caracterizar fraude contra credores ou fraude à execução. O que deve ser analisado na due diligence imobiliária? Entre os principais pontos de verificação, destacam-se: Matrícula do imóvel: registros, averbações, histórico de proprietários e eventuais ônus (penhoras, hipotecas, alienações); Certidões fiscais e judiciais: municipais, estaduais e federais; ações cíveis, tributárias, trabalhistas e ambientais; Licenciamento urbanístico e ambiental: zoneamento, uso e ocupação do solo, alvarás e licenças; Documentação dos sócios e da empresa: regularidade cadastral, certidões negativas, atos societários e vínculos patrimoniais. A análise deve considerar quem detém a titularidade do bem (pessoa física, jurídica ou sócio), como ele foi incorporado ao patrimônio e se há impedimentos contratuais ou societários à negociação. Benefícios práticos da due diligence A realização de uma due diligence imobiliária gera diversos benefícios, como: Redução de riscos e passivos ocultos; Tomada de decisão baseada em dados e segurança jurídica; Valorização de ativos após regularização; Prevenção de litígios com credores, sócios ou entes públicos; Demonstração de boa-fé do adquirente, protegendo-o contra alegações de fraude. Em transações mais complexas, a diligência bem feita pode ser decisiva para a estruturação contratual, definição de garantias e estratégias de mitigação de riscos. Segurança jurídica exige estratégia e atenção aos detalhes Muito além de uma checagem documental, a due diligence imobiliária é uma ferramenta essencial para proteger investimentos e estruturar negócios com base sólida. Ela permite ao adquirente conhecer com profundidade o imóvel, seus riscos e implicações legais, evitando surpresas que possam comprometer o retorno financeiro e a segurança jurídica da operação. O suporte técnico e jurídico nesse processo é o que diferencia uma simples negociação de uma transação estratégica bem-sucedida. Em tempos de operações empresariais cada vez mais sofisticadas, conhecer o que se compra é o primeiro passo para garantir que se está, de fato, adquirindo segurança e valor. Fábio da Silveira Schlichting Filho – Advogado no escritório Alceu Machado, Sperb & Bonat Cordeiro Advocacia, com atuação nas áreas de Direito Societário e Contratos Empresariais. Notícia distribuída pela saladanoticia.com.br. A Plataforma e Veículo não são responsáveis pelo conteúdo publicado, estes são assumidos pelo Autor(a):
MARILIA SGANZERLA BOBATO
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