Contrato de locação empresarial: veja o que não pode faltar para proteger seu negócio
A locação empresarial está diretamente ligada à atividade econômica desenvolvida no imóvel
MARíLIA BOBATO
29/05/2025 14h10 - Atualizado há 2 meses
Divulgação
A locação de imóveis comerciais exige atenção redobrada na elaboração contratual. Ao contrário do contrato residencial, a locação empresarial está diretamente ligada à atividade econômica desenvolvida no imóvel. Isso significa que o locatário, muitas vezes, realiza investimentos relevantes para adaptar o espaço, consolidar uma operação e construir uma clientela local — o que exige maior proteção contratual. A seguir, destacamos as cláusulas essenciais para garantir segurança jurídica ao locatário e evitar litígios no término ou durante a vigência do contrato. Finalidade da locação: cláusula indispensável Uma das cláusulas mais relevantes em contratos de aluguel empresarial é a que define a finalidade da locação. O contrato deve especificar que o imóvel será utilizado para atividade comercial, industrial ou profissional. Essa definição não apenas garante maior previsibilidade para o locador, como também é condição para o locatário pleitear a renovação compulsória do contrato, conforme o artigo 51 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Prazo contratual e direito à renovação Ao contrário da locação residencial, onde há mais flexibilidade nos prazos, o contrato empresarial exige planejamento de longo prazo. Para que o locatário tenha direito à ação renovatória, são exigidos: Contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos; Atuação da empresa no mesmo ramo, no mesmo local, por ao menos três anos. Essas condições garantem segurança para o locatário investir no ponto comercial sem correr o risco de ser desalojado de forma abrupta. Benfeitorias: o que pode ou não ser cobrado É comum que o locatário realize melhorias no imóvel, como adaptações de layout, instalação de fachadas, reformas elétricas e hidráulicas. No entanto, muitos contratos vedam a indenização ou retenção por benfeitorias, mesmo quando necessárias. Por isso, é recomendável que o contrato: Preveja a necessidade de autorização prévia do locador; Estabeleça critérios para compensação ou retirada das melhorias; Defina claramente as obrigações de manutenção. Cláusulas que exigem a devolução do imóvel nas mesmas condições iniciais devem ser avaliadas com cautela, pois podem gerar despesas relevantes ao final do contrato. Garantias locatícias: cuidado com excesso de exigências O contrato pode prever garantias como fiança, caução em dinheiro ou seguro-fiança. É essencial que o locatário observe: O limite da responsabilidade do fiador ou da seguradora; A necessidade de substituição da garantia em caso de falecimento ou insolvência; A legalidade de cobranças adicionais, como multas ou taxas de inadimplemento. Outro ponto importante é a chamada “FCI” (Fundo de Conservação do Imóvel). Essa taxa tem sido incluída como forma de garantir recursos para eventuais reformas, mas, se usada indevidamente, pode ser considerada uma segunda garantia — prática vedada pelo artigo 37, parágrafo único, da Lei do Inquilinato. Rescisão e devolução do imóvel: evite surpresas A cláusula de rescisão deve prever multa proporcional ao tempo restante do contrato. Além disso, é recomendável definir: Procedimentos de vistoria de saída; Condições de entrega do imóvel; Responsabilidades por reparos e danos estruturais. Essas definições evitam disputas ao término da locação e garantem maior previsibilidade para ambas as partes. Cessão e sublocação: atenção às restrições A cessão ou sublocação do imóvel costuma ser proibida nos contratos padrão, salvo autorização expressa do locador. No entanto, é comum que empresas passem por reestruturações societárias, sucessões ou mesmo venda de ponto comercial. Para evitar impedimentos nesse tipo de operação, recomenda-se inserir cláusula permitindo a cessão do contrato mediante anuência prévia e escrita do locador, trazendo flexibilidade para eventuais movimentações estratégicas do negócio. Contrato bem estruturado protege ambas as partes Contratos de locação comercial bem elaborados são instrumentos fundamentais para proteger tanto o investimento do locatário quanto o patrimônio do locador. Cláusulas claras sobre finalidade, prazos, garantias, benfeitorias e rescisão ajudam a evitar litígios, promovem estabilidade contratual e permitem que as partes se concentrem no desenvolvimento de seus negócios. Para o locatário, um contrato equilibrado representa a tranquilidade necessária para investir no imóvel e consolidar seu ponto comercial. Para o locador, é a certeza de que seu bem estará protegido contra inadimplementos e desgastes desnecessários. O suporte jurídico na negociação e análise do contrato é indispensável para transformar o aluguel em uma relação segura, eficiente e duradoura. Fabio da Silveira Schlichting Filho – advogado no escritório Alceu, Machado Sperb & Bonat Cordeiro Advocacia nas áreas do Direito Societário e Contratos Empresariais. Notícia distribuída pela saladanoticia.com.br. A Plataforma e Veículo não são responsáveis pelo conteúdo publicado, estes são assumidos pelo Autor(a):
MARILIA SGANZERLA BOBATO
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