Mudança na tributação dos aluguéis poderá afetar proprietários e investidores
Nova regra para aluguéis: entenda o impacto da Lei Complementar 214/2025 na tributação de imóveis
MARíLIA BOBATO
26/03/2025 15h59 - Atualizado há 4 dias
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A Lei Complementar nº 214/2025 traz mudanças importantes na tributação de receitas provenientes de aluguéis, impactando tanto pessoas físicas quanto jurídicas que atuam no setor imobiliário. O novo texto altera a lógica de incidência tributária sobre operações de locação, principalmente com a introdução do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição Social sobre Bens e Serviços). Proprietários de imóveis devem estar atentos às novas regras, que podem afetar diretamente o planejamento financeiro, os contratos em vigor e a rentabilidade das locações. Como funciona a tributação atual sobre aluguéis? Atualmente, a tributação sobre receitas de aluguel é feita da seguinte forma: - Pessoas físicas: são isentas de imposto de renda se os valores recebidos forem de até R$ 2.259,20 por mês. Acima desse limite, aplica-se imposto de renda com alíquotas progressivas de até 27,5%, conforme a tabela vigente.
- Pessoas jurídicas: as receitas estão sujeitas à incidência de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, de acordo com o regime tributário da empresa.
O que muda com o IBS e a CBS? Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, o modelo tributário será substituído pelo IBS (de competência compartilhada entre estados e municípios) e pela CBS (de competência federal). Embora a nova legislação não altere a tributação da renda, ela passa a prever a incidência de IBS e CBS sobre receitas de aluguel, nas seguintes condições: - Pessoas físicas que possuam mais de três imóveis alugados com receita anual superior a R$ 240 mil;
- Pessoas físicas com receita mensal superior a R$ 24 mil com locação, ainda que possuam menos de três imóveis.
Dessa forma, a depender da quantidade de imóveis e do volume de receita, o contribuinte poderá ser considerado equiparado a uma empresa para fins tributários, tornando-se contribuinte obrigatório do IBS e da CBS. Como fica a locação por temporada? A locação de imóveis residenciais por período inferior a 90 dias ininterruptos — prática comum em plataformas de aluguel por temporada — passará a seguir as regras aplicáveis ao setor de hotelaria, com aplicação de regime específico. Nesses casos, haverá um redutor de 40% nas alíquotas de IBS e CBS, o que pode representar uma carga tributária mais leve, embora ainda maior do que em muitos contratos atualmente em vigor. Regime transitório: opção com alíquota reduzida A nova legislação também institui um regime transitório facultativo, com alíquota reduzida de 3,65% sobre a receita bruta da locação, aplicável a contratos firmados até 16 de janeiro de 2025, data de entrada em vigor da nova lei. Para aderir ao regime transitório, os contratos devem atender a critérios formais, como: - Reconhecimento de firma ou assinatura eletrônica válida das partes contratantes;
- Comprovação de pagamento até o mês seguinte ao início do contrato, no caso de locações residenciais;
- Registro em cartório ou disponibilização para a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS, no caso de locações não residenciais.
A alíquota reduzida poderá ser aplicada até o prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro. No entanto, essa opção veda o uso de redutores adicionais de alíquota e impede a apropriação de créditos de IBS e CBS, bem como a solicitação de restituições ou compensações tributárias. Impactos no mercado imobiliário As mudanças fiscais trazidas pela nova legislação devem impactar significativamente o mercado de locações, tanto no âmbito residencial quanto comercial. Com a possível elevação da carga tributária, é natural que haja: - Renegociação de contratos, para redistribuição dos novos custos entre proprietários e locatários;
- Revisão das expectativas de rentabilidadedos investimentos imobiliários;
- Reavaliação do modelo de operação, especialmente por pessoas físicas que atuam como pequenos investidores no setor.
Nesse contexto, torna-se essencial antecipar o planejamento tributário e avaliar os cenários possíveis para cada tipo de locação, considerando a possibilidade de adesão ao regime transitório como forma de garantir maior previsibilidade financeira até a adaptação definitiva ao novo modelo. Rafaela de Oliveira Marçal - advogada da equipe de Direito Tributário no escritório Alceu, Machado Sperb & Bonat Cordeiro Advocacia Notícia distribuída pela saladanoticia.com.br. A Plataforma e Veículo não são responsáveis pelo conteúdo publicado, estes são assumidos pelo Autor(a):
MARILIA SGANZERLA BOBATO
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